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21世纪经济报说念记者 黎雨辰

2026年6月21日，中国首批公募REITs迎来上市五周年。

五载栽种，公募REITs商场从“破冰试水”走向常态运作，商场范围从伊始的314亿元增长至超2200亿元，成为周转存量钞票、服求实体经济、丰富住户钞票配置选拔的遑急力量。其底层钞票领土也从单一的基础设施类方式，胜仗脱落至“基础设施+交易不动产”双轮驱动的全新款式。每一座里程碑的成立，齐在塑造着更具韧性的商场生态。

公募REITs的稳固运营，离不开商场各方主体的同频共振与合力股东。其中，证券交游所看成一线监管者与组织者，在执法体系的顶层谈论、监管执行的动态优化以及商场办事的深度赋能等要道领域，历久上演着遑急变装。

据了解，看成开展钞票证券化业务和推动REITs居品翻新执行的遑急平台，深交所是中国境内最早探索引入REITs的交游所，一直悉力于于股东境内REITs居品的参谋、开采与翻新。

五年来，深交所聚焦公募REITs商场延续健康发展总办法，常态化刊行加速股东，底层钞票类型稳步拓展，监管框架机制延续完善，商场功能灵验剖析。现时，跟着交易不动产REITs稳固开拔，深市REITs商场活力和韧性延续增强，多脉络REITs商场确立迈上新台阶，为实体经济高质料发展注入强盛能源。

5年深市REITs范围增近4倍 首发+扩募双轮驱动

2021年6月21日，伴跟着首批9只居品的上市，我国公募REITs以314亿元的运行召募范围发扬开拔。

其中，博时蛇口产园REIT、祯祥广州广河REIT、红土翻新盐田港REIT和中航首钢绿能REIT均登陆于深交所，忖度刊行范围143.71亿元。祯祥广州广河REIT更所以91.14亿元的首发范围，成为首批9只REITs中范围最大的居品。

从底层钞票来看，首批深市上市公募REITs则隐敝高速公路、产业园区、仓储物流等中枢基础设施领域，填补了国内商场空缺。

尔后5年，深市公募REITs钞票业态延续得回冲破性进展，钞票类型不休丰富，范围与范围稳步扩大。放手2026年6月21日，共有27只REITs在深交所上市交游，总召募范围688.49亿元，为首批4只REITs总范围的479%。底层钞票更进一步蔓延至水利、数据中心等多元领域。

在首发方式延续扩容的同期，扩募机制的落地，进一步促进了存量钞票与新增投资的良性轮回。2025年，深交所完成公开扩募系统改变，进一步丰富扩募发售方式，标记着深市在撑持已上市REITs优化投资组合、增强居品抗风险能力方面又迈出遑急一步。

放手2026年6月21日，深市共有2只REITs完成扩募，7只REITs涌现扩募公告，扩募讨教使命有序股东中。其中，中原华润消耗REIT、南边滋润科技数据中心REIT区分为消耗、数据中心领域首单启动扩募的方式。

2026年6月12日，博时蛇口产园REIT发扬向证监会和深交所讨教扩募方式，该方式是全商场首单第二次扩募讨教的方式。在“首发+扩募”的双轮驱动下，公募REITs有望更好地剖析周转存量钞票的功能，为实体经济注入历久活力。

累计分成超100亿元 达成事迹证据会全隐敝

REITs延续发展的中枢能源，开头于底层不动产方式的肃肃运营。总体来看，夙昔5年，深市REITs底层方式谋略情况稳固，消耗、租出住房和生态环保方式保持肃肃运行，水利、数据中心等新钞票类型示范效应权贵。

在2025年，深市25只涌现年报的公募REITs得回了亮眼的谋略收货。其达成总收入约66.35亿元，达成净利润约5.50亿元，平均可供分拨金额完成率达107%。此外，上述深市REITs对峙稳固分成，累计分成163次，分成总金额达100.02亿元。

在二级商场方面，REITs商场的价钱发现功能总体灵验。Wind数据涌现，放手6月16日收市，深市27只REITs总市值达708.79亿元，收盘价较刊行价平均上升4.01%。

除了钞票端与交游端的双向发力，深交所还悉力于于建立起投资者与底层钞票之间的深度贯穿。据了解，深交所荧惑公募REITs责罚东说念主积极完善投资者相干责罚机制，2025年起达成年报事迹证据会全方式隐敝。深交所还教悔责罚东说念主常态化开展方式开放日等活动，加强与投资者的雷同，累计开展投资者相干爱戴活动近170场。

构筑“1+7+6”REITs执法指南框架 隐敝公募REITs全人命周期

金融器具要永久服求实体经济，离不开老到完善的执法框架。五年来，深交所与REITs商场一同成长，在一次次实体方式执行中打磨轨制，搭建出适配不动产运营、产业发展的监管体系。

在2021年头，为推动公募REITs稳固起步，深交所就在中国证监会统筹携带下，草拟制定并发扬发布了基础设施公募REITs配套业务执法，具体包括“1个办法+2个指引”。

而在2025年12月31日，深交所进一步考订发布了全套REITs自律监管执法，酿成“1+7+6”REITs执法指南框架，即1项业务办法、7项业务指引和6项业务指南，隐敝REITs全人命周期各个业务模范。

最新的执法考订以交易不动产REITs启动为机会，在将交易不动产REITs纳入执法体系的基础上，集会REITs运行近五年来的监管执行西宾，对REITs轨制框架进行了全面的诊治、完善。

具体来看，审核方面，当今深市的公募REITs新规强调严把准入质料关，裁减审核时限，优化REITs合规要求、回收资金用途、收益率等准入条目。发售方面则充分招揽执行西宾，参谋引入高价剔除、分类配售等机制。

扩募机制方面，新规切实复兴商场需求，细化拟购入的不动产方式业态要求，裁减苦求新购入不动产方式的时限。信息涌现方面，细化交游关联提醒性公告和触发停牌的临时公告涌现要求，爱戴商场稳固运行。

5单深市交易不动产REITs落地在即

在公募REITs五周年之际，首批交易不动产REITs的稳步股东，为REITs商场高质料发展开放了新篇章。在国内交易不动产的本钱化之路上，深交所也在积极把执机遇。

从方式储备的成色来看，深交所手中的交易不动产REITs资源已颇具范围。放手当今，深交所已受理北京国资公司、华住安住、华润置地、银河集团、招商蛇口等5单交易不动产REITs方式，忖度估值约150亿元，钞票类型隐敝办公、酒店、购物中心等业态，原始职权东说念主包括央企、地点国企、民企等种种型。

在审核股东层面，据记者了解，现时深交所正在按照方法模范开展方式审核使命，切实擢升方式审核质效。同期，提前部署方式发售上市各项使命，以高圭臬、严要求确保交易不动产REITs方式稳固落地。

深交所暗示，下一步，将按照中国证监会部署要求，延续优化完善方式对领受事，剖析商场功能，周转存量钞票，更好办事国度计谋和经济社会发展全局：

一是保险交易不动产REITs稳固落地。稳妥推动交易不动产REITs刊行上市使命，建立健全全链条商场办事机制，聚焦重心撑持标的，促进酿成稳固预期。

二是推动REITs商场提质扩容。延续推动REITs常态化刊行和高质料扩容，荧惑稳健条目的已上市REITs加速扩募，稳步增强REITs商场发展能源。

三是撑持提高上市REITs质料。以“管钞票”为中枢加强REITs泛泛监管，督促加强不动产方式运营责罚，提高REITs信息涌现质料。

四是延续优化商场办事。撑持多元主体作念好钞票组合与协同，针对性开展REITs交流培训活动，拓展优质方式储备。

五是加强商场生态确立。教悔更多增量历久资金参与REITs商场，延续优化投资者结构，培育专科投资者群体，加速确立多脉络REITs商场，助力我国REITs行稳致远。

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